Glossaire : les mots du dossier

Seize notions qui reviennent dans un règlement de PLU et une déclaration préalable, expliquées en quelques lignes.

Déclaration préalable (DP): Autorisation d’urbanisme allégée, instruite en un mois, pour les travaux de faible importance : petites constructions, extensions limitées, modification de façade, clôture. Formulaire 13703 pour une maison individuelle.
Permis de construire (PC): Autorisation pour les constructions plus importantes ; dossier plus complet, instruction en deux mois pour une maison, architecte obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher.
Emprise au sol: Projection verticale du volume de la construction sur le sol, débords et surplombs compris. Une piscine, un abri ou une terrasse couverte y comptent ; une terrasse de plain-pied non couverte, en général, non.
Surface de plancher: Somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, sous 1,80 m de hauteur exclu, mesurée au nu intérieur des murs. Elle sert aux seuils de formalité et à la taxe d’aménagement.
Pleine terre: Partie du terrain ni construite ni imperméabilisée, où l’eau de pluie s’infiltre. Beaucoup de PLU imposent un pourcentage minimal.
Coefficient d’emprise au sol (CES): Rapport entre l’emprise au sol de toutes les constructions et la surface du terrain, plafonné par le règlement de la zone.
Limite séparative: Limite entre votre terrain et celui d’un voisin, par opposition à l’alignement qui borde la voie. Le règlement impose souvent un recul minimal ou l’implantation en limite.
Alignement: Limite entre le terrain et le domaine public (rue, place). Le règlement fixe l’implantation « à l’alignement » ou avec une marge de recul.
PLU, PLUi: Plan local d’urbanisme, communal ou intercommunal : zonage, règlement écrit et graphique, orientations d’aménagement. Il remplace le POS ; à défaut de document, le règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique.
Zone U, AU, A, N: Zones urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N) du PLU. En zone U, une extension est déclarable jusqu’à 40 m² au lieu de 20.
Servitude d’utilité publique: Contrainte attachée au terrain par une autre réglementation : abords d’un monument historique (AC1), site patrimonial remarquable (AC4), plan de prévention des risques (PM1), canalisations, lignes électriques.
ABF: Architecte des Bâtiments de France. Son avis est requis dans les abords des monuments historiques et les sites patrimoniaux remarquables ; il allonge le délai d’instruction d’un mois.
Altitude NGF: Altitude dans le nivellement général de la France (IGN 69 en métropole). Demandée en zone inondable, utile pour les hauteurs à l’égout et au faîtage.
Égout du toit, faîtage: L’égout est le bas de la pente du toit, où l’eau s’écoule ; le faîtage est l’arête la plus haute. Les hauteurs maximales du PLU se mesurent à l’un ou à l’autre.
Bornage: Opération réalisée par un géomètre-expert qui fixe juridiquement les limites d’un terrain. Le plan cadastral ne vaut pas bornage.
Taxe d’aménagement: Taxe due pour les constructions créant de la surface taxable, piscines et abris compris, calculée sur une valeur forfaitaire au mètre carré fixée chaque année.

Contenu vérifié le 19 octobre 2026. Les seuils cités sont ceux du code de l’urbanisme ; votre PLU peut ajouter des règles.